Et si les territoires ruraux redevenaient un bien commun ? Reprendre le contrôle du foncier, en s'appropriant les outils financiers, c’est le pari de Magali et Fabien, les deux fondateurs de Bien Commun. Cette coopérative acquière et rénove des bâtiments anciens, pour revitaliser les zones rurales.
Pourquoi avoir choisi le modèle coopératif ? Quelle est leur approche de l'immobilier ? Pourquoi se battent-ils contre l'industrialisation des territoires ? Rencontre avec Magali et Fabien, les artisans de l'immobilier.
De promoteur immobilier à promoteur de solidarité
Quand Magali et Fabien se rencontrent en 2019 dans un groupe de travail, ils sont au même stade de leur vie, mais pas dans le même état d’esprit. Magali travaille chez un promoteur immobilier et entrevoit les limites du modèle, incompatible avec les enjeux écologiques et sociaux.
Fabien, lui, est passionné par ce qu’il fait. Il est le co-fondateur d’une Scop (Société coopérative et participative), spécialisée dans la performance énergétique des bâtiments. S’il est séduit par le modèle coopératif, il veut l’ancrer davantage dans les territoires ruraux, milieu dans lequel il a grandi.
Son optimisme rencontre l’énergie de Magali, prête à en découdre avec le système. Après quelques mois de réflexion, ils lancent une association, qui deviendra la coopérative Bien Commun, en 2020.
Le grand saut dans le modèle coopératif
Pour Magali et Fabien, le choix de la Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC) est un acte militant. Leur volonté a toujours été de faire de Bien Commun un projet collectif.
Leur objectif était d’inclure les collectivités locales avec lesquelles ils travaillent au quotidien. La SCIC le permet, avec l’entrée au sociétariat des communes et départements.
“On se lançait enfin dans le grand bain, en allant chercher du capital et en recrutant nos premiers salariés. On s’est professionnalisés”, explique Fabien.
Ce modèle unique permet d’impliquer toutes les parties prenantes autour d’un enjeu identifié localement, et d’un objectif commun : celui de revitaliser les territoires ruraux par la rénovation des bâtiments.
“Pour nous, c’était le meilleur moyen de faire passer les humains avant la finance.”, ajoute Magali.
La SCIC intègre une lucrativité limitée, puisque 100% des résultats sont mis en réserve lors des 3 premières années.
L’ennemi numéro 1 : les lotissements
Le combat de Magali et Fabien ? Lutter contre l’industrialisation des territoires.
“Aujourd'hui dans l'immobilier, on observe une multiplication des mêmes types de logements. Alors que chaque famille est différente, on fait toujours le même T2 ou T3”, raconte Fabien.
En Occitanie, les lotissements se multiplient en zones périphériques, au détriment des centres-bourgs. Conséquence : les zones commerciales se développent alors que les bâtiments anciens tombent en friche, par manque d’investissement et de compétences pour les rénover. En moyenne, dans les territoires ruraux, 2 bâtiments sur 10 sont vacants.
Être des artisans de l’immobilier
Pour lutter contre ce phénomène, Magali et Fabien ont voulu se démarquer avec une approche “artisanale” de l’immobilier. Alors que tout le monde construit du neuf, ils se sont mis sur le créneau de la rénovation de l’ancien.
“Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le neuf c’est plus simple que la rénovation. Déjà parce que ça coûte moins cher (!), ensuite parce que c’est plus facile pour les collectivités au niveau des montages immobiliers.”, explique Fabien.
Leur plus-value ? Accompagner les collectivités dans ces montages complexes, grâce à un bureau d’études. Avec ce bureau, ils répondent de manière spécifique aux besoins d'ingénierie des communes, en co-construction avec elles.
Pour compléter le bureau d'études, ils ont créé une foncière solidaire, qui acquière et rénove les bâtiments, pour en faire des logements ou des commerces de proximité. Cette double-casquette leur permet de garder la gestion de la production, tout en travaillant avec le tissu local.
Et la méthode paye ! Une première opération immobilière va commencer fin 2024, pour réhabiliter une maison d’une commune de 1200 habitants en Tarn-et-Garonne. L’objectif ? Créer une épicerie multi-services et 8 logements dédiés aux jeunes et aux seniors.
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